Законодательство Великобритании в актуальной редакции закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act, предусматривает несколько видов прав, которые могут быть зарегистрированы в отношении недвижимости. Регистрация права осуществляется исполнительным органом власти Великобритании в данной сфере деятельности: Управлением реестра недвижимости, the Land Registry. Данное управление осуществляет ведение реестра прав на недвижимое имущество и исполняет связанные с этим функции.
Система прав на недвижимость развивается в Великобритании с феодальных времен и до сих пор сохраняет некоторые правовые элементы, пережившие столетия истории. Поэтому одной из причин разработки нового закона стала попытка глобального пересмотра ситуации в праве недвижимости: законодатель исключил многие нормы, утратившие свою актуальность, и ввел новые положения, учитывающие современное развитие правоотношений в обороте недвижимости. В результате понятийная структура прав на недвижимость значительно упростилась, но по-прежнему остается непостижимой для каждого человека, не имеющего постоянного опыта работы с доктриной общего права.
В соответствии с британским законодательством регистрация права на недвижимость может быть как обязательной, так и добровольной. Это приводит к тому, что некоторые права и обременения остаются незарегистрированными, осложняя правоотношения, оборот и куплю-продажу недвижимости. Возникают случаи, когда потенциальный покупатель затрачивает большие средства на поиск и проверку всех существующих прав на объект, возникших с давних времен, и только впоследствии узнает о наличии права проведения ярмарки на территории земельного участка, которым могут воспользоваться потомки первичного правополучателя.
Новым законом предпринята попытка избежать таких сложностей и создана облегченная система прав на недвижимость в Великобритании, включающая:
1. Право собственности.
2. Право аренды.
3. Право на получение ежегодной ренты от собственника.
4. Франшиза.
5. Ограниченное пользование земельным участком.
Право собственности на недвижимость
Единственным абсолютным собственником на территории Англии и Уэльса является Королевский дом. Прочим лицам право на недвижимость (estate in land) предоставляется указанным абсолютным собственником. Право собственности freehold estate признается наиболее близким к абсолютному. Обладатель такого права имеет все существующие правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.
Право собственности имеет внутренние подкатегории в зависимости от доступных правомочий и способов их приобретения, оно подразделяется на такие виды как absolute title, qualified title и possessory title.
Absolute title – это неограниченное право собственности, разрешающее его обладателю осуществлять все разрешенные способы использования и отчуждения имущества. Большинство зарегистрированных прав собственности относятся к неограниченным. Исключения из практики встречаются редко, например, когда регистратор полагает, что собственник сможет осуществлять свое право в течение определенного срока, и регистрирует qualified title.
Qualified title – право собственности, ограниченное сроком или условиями. Данный вид права встречается очень редко и создается по усмотрению регистратора.
Possessory title – право владения объектом как своим при отсутствии другого допускающего регистрацию права. Чаще всего такое право регистрируется в случаях подачи заявления о регистрации в силу приобретательной давности. Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, определяет срок приобретательной давности для регистрации права фактического владельца объекта недвижимости, который составляет двенадцать лет.
Право аренды недвижимости
Право аренды возникает на основании договора, заключенного на выраженный в годах срок с собственником объекта. В настоящее время регистрации подлежат права аренды, оформленные на срок более семи лет или до истечения которых остается более чем семь лет.
Absolute title – неограниченное право аренды, предоставляемое обладателем полного права собственности на объект. Право собственности должно быть зарегистрировано в реестре прав на недвижимость. В случае, если оно не зарегистрировано, регистратор может проверить права собственника и принять решение о регистрации неограниченного права аренды. Помимо данного критерия регистратор определяет покупательскую ценность права, предлагаемого к регистрации в форме неограниченного права аренды, и рассматривает его с позиции юридического консультанта, оказывающего услуги заинтересованному приобретателю такого права. Таким образом, если выступающий в этой роли регистратор рекомендовал бы приобрести право аренды ввиду его высокой ценности, то это дает основание для регистрации неограниченного права аренды.
Good leasehold title – право аренды, предоставленное арендодателем, не зарегистрировавшим свое право. Оно во многом равноценно неограниченному праву и регистрируется по усмотрению регистратора. Положениями закона «О регистрации прав на недвижимое имущество», the Land Registration Act 2002, оно характеризуется как предоставляемое незарегистрированным собственником, в том числе если регистратор не подтверждает наличие права собственности с помощью проверки. Оно также должно обладать высокой ценностью, позволяющей консультанту рекомендовать его приобретение заинтересованному покупателю.
Qualified title регистрируется в случае, если права арендатора или арендодателя прекращаются по истечении определенного срока или ограничиваются условиями.
Possessory title предоставляется обладателем аналогичного вышеуказанного права собственности.
Право на получение ежегодной ренты
Некоторые правоотношения в сфере недвижимости влекут возникновение права на получение платежей в отношении объекта, в том числе от его собственника. Такое право может быть бессрочным или ограничено выраженным в годах сроком. В случае невыполнения указанных платежных обязательств получатель платежей приобретает право rentcharge, допускающее регистрацию в реестре прав на недвижимость с целью его защиты и принудительного осуществления.
После 21 августа 1977 года разрешается создавать только некоторые виды права на получение платежей, в основном для принудительного осуществления прав получателя и обеспечения платежных обязательств собственника объекта в отношении работ или услуг, выполняемых получателем платежей на территории земельного участка (обслуживание территории, ремонт и тому подобное). Все остальные виды данного права, созданные до указанной даты, истекают к 22 июля 2037 года.
В случае, если обладатель права на получение ежегодной ренты желает защитить свое право, он может подать заявление о регистрации своего права выгодоприобретателя. Допускается регистрация такого права, если срок его действия прекращается не менее чем через семь лет. В реестр прав вносятся две записи: регистрация указанного права и уведомительная запись о его существовании в карточке о праве собственности на участок.
Франшиза
Королевский дом имеет право предоставить право на устроение рынка (ярмарки) и право взимания пошлины на территории земельного участка. Право франшизы (franchise) защищается внесением в реестр отдельной регистрационной записи, а не уведомительной записи или предупреждения, дополняющих основные права на земельный участок. Данный вид права берет свое начало в феодальной эпохе и непривычен для современного общества. Покупатель земельного участка может ничего не знать о его существовании, и впоследствии оно становится для него тяжелым бременем.
Право франшизы относится к обременениям земельного участка и является обязательным для его собственника. Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, устанавливается срок (12 октября 2013 года), по истечении которого преимущественный характер права франшизы утрачивает силу. Возможность зарегистрировать право франшизы введена впервые. Регистрация добровольная и распространяется на все права, до истечения которых остается более чем семь лет.
Ограниченное пользование чужим земельным участком
Право profit a prendre in gross существует независимо от прочих прав на земельный участок и также признается его обременением. Оно подразумевает возможность пользоваться дарами флоры и фауны. К числу таких прав относится, например, право охоты или рыбной ловли, сбора овощей и торфа на территории участка. В некоторых случаях такие права имеют высокую ценность, они могут быть предметом купли-продажи, договора аренды и отчуждаются без учета прав и мнения собственника.
В связи с этим новый закон the Land Registration Act 2002 вводит возможность регистрации такого права как отдельно существующего правомочия, то есть в отношении него в реестр вносится отдельная запись о регистрации. Регистрационные карточки основных прав на земельный участок дополняются уведомительной записью о существовании данного обременения. Условие для регистрации стандартное – обладатель такого права должен быть его собственником, или срок последующего владения им должен составлять не менее чем семь лет.