Источник: Handelt Adidas juristisch vertretbar?
В конце марта немецкий законодатель принял закон о смягчении последствий коронавирусной пандемии в сфере гражданского, банкротного и уголовного права.
Для арендных правоотношений предусматривается временное прекращение исполнения договоров. Это означает, что если арендатор допускает просрочку при внесении арендной платы, доступное арендодателю право отказаться от договора не будет применимо до июня, если доказанной причиной неплатежей будет пандемия коронавируса. Арендатору будет предоставлен срок до середины 2022 года, чтобы восполнить просрочку.
Едва успели опубликовать закон, как многие крупные торговые сети объявили, что в связи с нормативными требованиями арендная плата за апрель перечисляться не будет. Данная ситуация породила оживленные дискуссии, многие считали такой образ действий несолидарным.
Министерство юстиции выступило с заявлением о том, что со стороны на данный момент финансово устойчивых предприятий неприемлемо заявлять об отказе от внесения арендной платы. Антикризисные послабления подразумевали временную возможность отсрочить уплату аренды для тех, кто испытывает финансовые сложности вследствие кризиса.
Если посмотреть с точки зрения простой невозможности использовать полученное имущество в соответствии с условиями договора, то возникает вопрос, почему арендатор должен дальше платить, если он не получает взамен ничего полезного? Речь о том, что арендодатель продолжает нести ответственность за пригодность сдаваемого в аренду имущества независимо от наличия вины.
Поскольку это соответствует действительности, а в Германии отсутствует законодательное положение такого содержания, судебная практика восполнила пробел § 536 ГК Германии (Bürgerliches Gesetzbuch). Среди известных примеров:
- ведение строительства в соседнем здании, вынудившее закрыть объект (Верховный суд Германии, 23.04.2008, Az. XII ZR 62/06);
- ведение строительства в соседнем здании, вынудившее ограничить доступную территорию (Высший суд Берлина, 12.11.2007, Az. 8 U 194/06);
- косвенное причинение вреда, в том числе неожиданно слабый оборот покупателей (Верховный суд Германии, 16.02.2000, Az. XII ZR 279/97);
- введенные органами власти меры должны быть направлены против организации, а не против арендатора лично (Верховный суд Германии, 13.07.2011, Az. XII ZR 189/09).
Если исходить из такой судебной практики, сетевые арендаторы правильно отказываются вносить платежи. Поскольку арендуемое имущество утратило пригодность к эксплуатации, меры правительства направлены непосредственно на организацию арендатора и не затрагивает личность ее владельца.
На это можно было бы возразить, что нынешние закрытия публичных мест направлены не на арендуемые объекты, а на преследуемые ими виды деятельности. В частности, магазины продуктов и банковские филиалы открыты независимо от их местонахождения, а магазины одежды и обуви закрыты независимо от их местонахождения.
Также следует упомянуть о том, что для арендатора проблема усугубляется невозможностью расторгнуть договор аренды и сменить место. Судебных решений по текущей ситуации в арендных отношениях пока нет. Своевольно или оправданно поступают арендаторы, еще предстоит узнать. Однако, исторически судебная практика придерживается мнения, что если нет возможности зарабатывать через арендуемый объект, значит нет обязанности и платить за владение и пользование им.