26-02-2012 апдейт:

Концепция приобретательной давности в земельном праве Великобритании

Законом «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, введен новый порядок регистрации прав на земельные участки в силу приобретательной давности. Он предусматривает процедуры принятия решения по регистрации прав как на зарегистрированные, так и на незарегистрированные земельные участки. Новый порядок повторной регистрации права за новым правообладателем в случаях, когда в отношении права имеется зарегистрированный правообладатель, был необходим для того, чтобы устранить серьезное противоречие между концепциями приобретательной давности и неприкосновенности зарегистрированного права. Причиной противоречия становится конфликт правопритязаний, возникающий между лицом, добросовестно осуществляющим право на протяжении срока приобретательной давности, и зарегистрированным правообладателем, не желающим утрачивать свое право.

Ранее действовавший порядок регистрации права в силу приобретательной давности устанавливал срок 12 лет, по истечении которого лицо, фактически осуществлявшее права на земельный участок, могло подать заявление о регистрации, которое не могло быть оспорено зарегистрированным правообладателем. Процедура, установленная указанным законом, устраняет такую ситуацию.

В соответствии с новым порядком фактический владелец участка по истечении 10 лет добросовестного владения может подать заявление о регистрации права, при этом подача такого заявления не влияет на положение зарегистрированного правообладателя. Регистратор должен направить ему извещение о поданном заявлении, позволяющее представить возражение. Правилами регистрации прав на земельные участки, the Land Registration Rules 2003, определяется срок, до истечения которого зарегистрированный правообладатель может представить письмо, содержащее аргументы против удовлетворения поданного заявления. В случаях, когда регистратор не получает такое письмо до истечения срока или получает уведомление об отказе от права возражения, фактический владелец должен быть зарегистрирован официальным правообладателем.

В некоторых случаях регистратор вправе отклонить возражение против регистрации права за фактическим владельцем:

- представленное зарегистрированным правообладателем возражение нарушает нормы права справедливости, поскольку он не имеет права ссылаться на обстоятельства, указанные им в обоснование своего возражения (эстоппель), при этом обстоятельства дела позволяют регистратору удовлетворить поданное заявление о регистрации;

- регистратор по своему усмотрению предполагает целесообразным удовлетворить заявление о регистрации по другой причине;

- фактический владелец добросовестно владел земельным участком, прилегающим к его собственному участку, и ошибочно, но разумно считал себя официальным владельцем обоих участков, при этом между данными участками не проведена точная граница, а указанное в заявлении право зарегистрировано более чем за год до подачи заявления.

В случае, если заявление фактического владельца отклонено, но земельный участок не изымается у него в течение последующих двух лет, ему предоставляется право подать повторное заявление. После выполнения определенных условий регистратор обязан удовлетворить заявление независимо от наличия или отсутствия возражений со стороны других лиц.

Порядок приобретения участка в силу приобретательной давности

Фактический владелец земельного участка, желающий оформить свои права и подающий соответствующее заявление, должен подтвердить выполнение им обязательных условий, дающих право требовать регистрации за ним земельного участка в силу приобретательной давности. К числу таких условий относится следующее:

1. Подтверждение того, что фактический владелец и (или) лица, правопреемником которых он является, непрерывно и добросовестно владели участком на протяжении срока не менее чем 10 лет до подачи заявления. Особые условия предусмотрены законом the Land Registration Act 2002 для принадлежащих Королевскому дому земельных участков побережья Великобритании: 60 лет добросовестного владения, при этом понятие Королевского дома включает герцогство Ланкастерское и герцогство Корнуэльское.

2. Фактический владелец осуществлял незаконное добросовестное владение земельным участком без разрешения зарегистрированного правообладателя, при этом он ошибочно, но разумно полагал, что владеет участком на законном основании. Данным условием предусматриваются обстоятельства, когда законный правообладатель (или лицо, заявляющее о принадлежащих ему правах) изымает участок у добросовестного владельца. В случае, если изъятие произведено не на основании судебного решения, и фактический владелец подает свое заявление в течение полугода после изъятия, то регистратор может рассмотреть все обстоятельства дела и принять решение в пользу любой из сторон.

3. Регистратор должен удостовериться, что в случае регистрации фактического владельца обладателем права на земельный участок он продолжит использовать его по назначению. Обычно для выполнения данного условия заявитель должен представить любые сведения, подтверждающие осуществление им прав на земельный участок.