Основными институтами жилищной аренды в Великобритании являются социальная (secure tenancy) и защищенная аренда (assured tenancy), введенные законами «О жилищной политике» 1985 и 1988 годов, the Housing Acts 1985 and 1988. Они предусматривают для арендатора определенную защиту и льготные условия, поэтому по мере своего развития эти сферы арендных правоотношений стали привлекательны для недобросовестных лиц, желающих пользоваться их преимуществами и извлекать выгоду. В связи с этим разработан и введен в действие закон «О противодействии мошенничеству в сфере социального жилья», the Prevention of Social Housing Fraud Act 2013, который был утвержден Королевой 31 января 2013 года.
Данный закон распространяется на территорию Англии и Уэльса, вводит новые правила, направленные на обеспечение проживания в социальном жилье тех лиц, с которыми заключены договоры аренды, а также на сбор органами местного самоуправления сведений, позволяющих выявлять нарушения таких договоров. Закон устанавливает новые виды ответственности для лиц, сдающих предоставленное им жилое помещение в субаренду и получающих доход в нарушение условий социального найма.
Социальная аренда
Аренда социального жилья на условиях secure tenancy является самой распространенной в Великобритании формой арендных правоотношений, где местные органы власти выступают на стороне наймодателя. Правовая основа данного института содержится в части 4 закона «О жилищной политике» 1985 года, the Housing Act 1985, в соответствии с которой понятие социальной аренды включает в себя аренду жилища при выполнении следующих условий:
- оно сдается в аренду как отдельный жилой объект, который будет использоваться для целей проживания только арендатором;
- арендодателем должен быть местный орган власти или другая уполномоченная на то государственная организация;
- арендатором должно быть физическое лицо, для которого данное социальное жилье является единственным местом проживания. В случае множественности лиц на стороне арендатора каждое из них должно быть физическим лицом, при этом как минимум для одного из них данное жилье должно быть единственным местом проживания.
Законом о жилищной политике 1985 года предусмотрены ограничения, не позволяющие заключать договор социальной аренды в определенных обстоятельствах и обязывающие расторгнуть его в случае смерти арендатора, уступки его прав и сдачи помещения в субаренду. Практика арендных правоотношений показала, что данные ограничения не стали препятствием для вовлечения социального жилья в коммерческий оборот, так как единственным неблагоприятным последствием для арендатора, не проживающего в предоставленном ему жилище и извлекающего из него прибыль, является расторжение договора социальной аренды.
Защищенная аренда
Данный вид аренды включает в себя два вида: защищенная аренда, assured tenancy, и защищенная краткосрочная аренда, assured shorthold tenancy. Он введен законом «О жилищной политике» 1988 года, the Housing Act 1988, который является главной правовой базой для современного рынка аренды.
Под защищенной понимается аренда, отвечающая следующим условиям:
- договор заключается в отношении жилого помещения, в котором намеревается проживать только арендатор, то есть он не может делить его даже с арендодателем;
- арендатором может быть только физическое лицо;
- предоставленное жилье является для арендатора единственным или основным местом жительства, то есть он вправе проживать и в других местах, оставляя данное жилье основным местом жительства.
Для подтверждения того, что социальное жилье является основным местом жительства, используются такие признаки как наличие мебели, одежды и других атрибутов, а также намерение вернуться для дальнейшего проживания. Следует отметить, что в случаях, когда социальное жилье является основным местом проживания супругов, а договор защищенной аренды заключен с одним из них, то условие о проживании считается выполненным, даже если помещение занято только тем супругом, который не является стороной договора.
Преимущество защищенной аренды для нанимателя заключается в том, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя только на основании судебного приказа. При этом арендатору следует предварительно направить извещение с указанием предусмотренных законом the Housing Act оснований для расторжения договора.
Различие между защищенной и краткосрочной арендой заключается в том, что в краткосрочной аренде наймодатель может прекратить договор через полгода после его заключения, а в защищенной арендатор может быть выселен из социального жилья только после того, как арендодатель докажет суду наличие предусмотренного законом основания для прекращения договора.
Аналогично условиям secure tenancy арендатор не имеет права уступать свои права и обязанности, а также сдавать предмет договора в субаренду. При этом такие сделки не являются ничтожными и могут быть исполнены, однако арендодатель обладает правом прекратить договор в соответствии с основанием 12 (нарушение условий договора аренды).
Изменения, внесенные законом the Prevention of Social Housing Fraud Act 2013
Новый закон направлен на противодействие мошенническим действиям, нарушающим условия социальной аренды. В частности он вводит в отношении арендаторов новые уголовные преступления в форме незаконной субаренды социального жилья, предоставленного на условиях социальной и защищенной аренды. Дополнительно к этим положениям предусмотрены процедуры производства по таким преступлениям (в том числе полномочия органов местного самоуправления).
Арендаторы признаются совершившими преступление, если им было известно о противоправности вышеуказанных действий. При этом они не могут быть привлечены к ответственности, когда действия совершены под угрозой причинения вреда самому арендатору или проживающим с ним членам его семьи. В случае признания арендатора винновым в преступлении, он наказывается штрафом и (или) лишением свободы сроком до двух лет.
Арендаторы по договорам социальной и защищенной аренды, уличенные в совершении вышеуказанных преступлений, утрачивают право заключать такие договоры в будущем, при этом данное право восстановлению не подлежит. Помимо этого они должны по решению суда возвратить доход, вырученный от незаконной субаренды предоставленных им помещений.
Наконец, закон предоставляет Правительству Великобритании и Кабинету министров Уэльса полномочие ввести правила о порядке расследования случаев мошенничества в сфере социального жилья. Предполагается, что они будут аналогичны положениям части 6 закона «О социальном страховании» 1992 года, the Social Security Administration Act 1992, которые имеют отношение к недобросовестным заявлениям о предоставлении социальных льгот.