Четверг, 26 марта 2020 апдейт:

Если арбитражный управляющий не отразил в реестре недвижимости ограничения прав должника, то сделка может сохранить силу

Высший земельный суд Кёльна вынес 28.10.2019 (2 Wx 290/19) решение по делу, в котором признанный банкротом собственник продал жилье и оформил в пользу покупателя предварительную запись о нотариально заверенном соглашении в отношении передачи права собственности (Auflassungsvormerkung).

Источник: Grundstücksverkauf in der Insolvenz

В начале июля 2019 года в отношении имущества продавца была инициирована процедура банкротства (Insolvenzeröffnungsverfahren), назначен временный арбитражный управляющий. В конце месяца продавец ходатайствовал о внесении изменения в запись о регистрации права на недвижимое имущество (Eigentumsumschreibung). В начале сентября 2019 года право собственности было оформлено на покупателя.

Арбитражный управляющий не смирился с этим и возразил против внесения в реестр недвижимости записи о праве собственности. На его взгляд, в реестре недвижимости содержатся неверные сведения, так как перехода права собственности не произошло, и поэтому сделку о приобретении права собственности необходимо аннулировать.

Управление реестра недвижимости отразило возражения и указало, что возражения могут быть аннулированы только по решению арбитражного управляющего. Данное решение оспорено новым собственником в суде.

Высший земельный суд по Кёльну отклонил аргументы арбитражного управляющего. Несмотря на то, что к моменту внесения в реестр недвижимости записи о продавце в начале сентября 2019 года продавец уже не являлся собственником с правом выдавать указания, перед этим по решению арбитражного управляющего было вынесен приказ о том, что осуществленное должником распоряжение вещами, входящими в состав его имущества, имеет силу только с согласия арбитражного управляющего.

Однако нельзя забывать о предпосылках так называемой добросовестной сделки купли-продажи. Под добросовестностью сделки понимается, что покупатель может сохранить запись о себе в реестре недвижимости и не должен нести риск того, что по состоянию на момент заключения договора купли-продажи недвижимости содержание реестра недвижимости некорректно.

По состоянию на момент внесения записи о праве собственности покупателя содержание реестра недвижимости и в самом деле было некорректным, так как решение об ограничении права на распоряжение имуществом не было отражено в реестре недвижимости. Также не очевидно, что покупатель был осведомлен об ограничении права на распоряжение имуществом по состоянию на момент внесения записи. Поэтому он признается добросовестным.

Я должен доверять тому, что внесено в реестр недвижимости. Чего нет в реестре недвижимости, того не существует.

А если это противоречит чувству справедливости (Gerechtigkeitsgefühl): несостоятельный должник может юридически правомерно самостоятельно заключить и исполнить договор купли-продажи недвижимости при наличии соответствующих обстоятельств.

Этому может помешать только своевременное внесение в реестр недвижимости отметки о несостоятельности в соответствии с § 32 положения о несостоятельности или, что трудно доказуемо, осведомленность покупателя о несостоятельности продавца по состоянию на момент заключения договора купли-продажи.

Материалы на похожую тему:

Юридический перевод с английского и немецкого языка.

Москва.

Перевод с английского и немецкого языка: 400 руб./стр.

Стоимость перевода новых редакций ранее переведенных документов: 200 руб./стр.

Перевод законов: индивидуально (пишите).

Подробнее о стоимости и услугах переводчика.

Image

translate@en-cn.ru

Copyright © 2014-2020. Переводчик с английского и немецкого. Москва.