Высоким судом Англии рассмотрен иск к Главному регистратору прав на земельные участки (Chief Land Registrar), который отклонил заявление о регистрации права на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, ссылаясь на неприменимость этого основания в связи с введением нового преступления в 2012 году. Решением судьи Оусли (Mr. Justice Ouseley), вынесенным 07.05.2014, иск по делу No: CO/2847/2013 удовлетворен.
Обстоятельства дела
Спор возник в отношении земельного участка и жилого дома в Ньюбери Парк (Newbury Park) северо-восточном районе Лондона, имеющих зарегистрированного в Земельном реестре (Land Registry) собственника. Как указывает истец (г-н Бест), в 1997 году он проводил работы на соседнем объекте и узнал от его владельца о том, что данный жилой дом уже год как заброшен и разграблен, собственник скончался, а его сын не показывался.
В своем заявлении истец указывает, что, намереваясь сделать этот дом своим жилищем, он отремонтировал крышу, сад и отопительное оборудование. Он въехал в дом в январе 2012 года, при этом считал его своим с 2001 года. В решении судьи отмечается, что его владение домом не оспаривалось, хотя он занимал его без чьего-либо согласия. Истец признал, что занял дом, не имея на то законных оснований.
27 ноября 2012 года истец обратился в Земельный реестр с предложением осуществить регистрацию права на объект, ссылаясь на истечение срока приобретательного давности в десять лет на момент подачи заявления в соответствии с пунктом 1 приложения 6 к закону «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002.
Письмом от 10 декабря 2012 года Главный регистратор земельных участков отклонил заявление, сославшись на раздел 144 закона «О порядке оказания юридической помощи, вынесения приговоров и мерах правовой ответственности», the Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012. Согласно этому разделу совершившим уголовное преступление признается каждое лицо, которое умышленно проникает в чужое жилое помещение и проживает в нем. Следовательно, течение срока приобретательной давности прервалось в тот момент, когда истец проник в спорный объект.
Таким образом в данном деле поставлены следующие существенные вопросы:
1. Влечет ли совершение преступления, предусмотренного в разделе 144 закона от 2012 года, недопустимость регистрации в силу приобретательной давности права на земельный участок, имеющий зарегистрированного собственника.
2. Является ли возможный негативный эффект для института приобретательной давности одной из целей введения этого преступления Парламентом.
3. Поскольку введенное законом от 2012 года преступление совершается только в случае проживания в чужом жилище, является ли достаточным для регистрации права в силу приобретательной давности совершение истцом других действий как давностного владельца (например, ремонт и уборка территории).
Приобретательная давность и преступное завладение чужим жилищем
Правовая основа для регистрации лица собственником земельного участка в силу приобретательной давности установлена в части 9 закона о регистрации прав на земельные участки от 2002 года. Приложение 6 этого закона определяет порядок регистрации давностного владельца. Содержащееся в нем определение данного термина указывает, что лицо может подать заявление о регистрации по истечении 10 лет владения земельным участком.
Регистратор должен известить о получении такого заявления определенных лиц, упомянутых в пункте 2 приложения 6 к закону от 2002 года. При отсутствии ответа регистратор обязан осуществить регистрацию заявителя обладателем права собственности на испрашиваемый земельный участок. В случае получения возражений применяется процедура, установленная в пункте 5 приложения 6 к закону от 2002 года (в нем содержатся три условия, когда допускается удовлетворение заявления при наличии возражений). В рассматриваемом деле ответов на извещение не поступало, поэтому пункт 5 не применялся.
Раздел 144 закона от 2012 года содержит следующие положения, послужившие причиной для отклонения заявления истца:
"(1) Преступление совершается лицом, осуществляющим следующие действия:
(a) оно находится в жилом доме и проникло в него, не имея на то законных оснований;
(b) оно осведомлено или должно быть осведомлено об отсутствии указанных законных оснований; и
(c) оно проживает или намеревается проживать в этом здании в течение любого периода времени.
(2) Лицо не признается виновным в преступлении, если оно сохраняет права владения по истечении срока аренды или лицензии (хотя бы если оно покинуло этот дом и повторно проникло в него).
...
(4) Для целей настоящего раздела лицо, являющееся правопреемником указанного в подразделе (1) правонарушителя или получившее его разрешение, также признается правонарушителем."
При анализе вышеуказанных законов следует учитывать историю принятия закона от 2002 года. В отчете о совместных консультациях Комиссии по законопроектной деятельности и Королевского Земельного реестра приводились 4 причины, когда допускается приобретение права собственности в силу приобретательной давности, то есть легитимизация неправомерного владения (possession of wrong), что, по крайней мере в некоторых делах, эквивалентно согласованию кражи земельного участка.
К ним относятся:
- исчезновение зарегистрированного собственника, когда существует риск выпадения земельного участка из оборота;
- совершение сделок без регистрации;
- отсутствие в реестре достаточных сведений;
- внесение в реестр записи по влиянием разумной ошибки в понимании характера существующих прав.
Вместе с тем, данные консультации и сам закон от 2002 года не решают и даже не поднимают вопрос о том, что требования лица, подающего заявление о регистрации права на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, могут быть основаны на преступном деянии.
Именно на данном аспекте сосредоточил свою защиту ответчик (Управление земельного реестра). По мнению его представителя закон от 2002 года следует толковать с учетом генерального принципа, гласящего, что никакая правовая система не должна допускать возникновение юридических прав из преступных деяний лиц, предполагающих осуществлять эти права в дальнейшем. Проникнув в жилой дом, имеющий зарегистрированного собственника, при этом будучи осведомленным об этом, истец умышленно совершил преступное деяние и не имеет права считаться владельцем этого объекта недвижимости.
В свою очередь истец указывает, что самая суть института приобретательной давности и допустимость прекращения права предыдущего зарегистрированного собственника означает, что закон признает существование обстоятельств, когда публичные интересы допускают возникновение права в результате совершения противоправного деяния.
Истец заявил, что раздел 144 не предполагает признание преступлением действий, влекущих приобретение права в силу приобретательной давности, и отметил, что возникновение данного права возможно только спустя много лет владения недвижимостью. Что касается введенного в этом разделе нового преступления, оно позволяет землевладельцу, которому захватчик мешает владеть своим имуществом, вызвать полицию и применять процедуры уголовного права в целях восстановления своих прав, а не мириться с продолжительным ожиданием завершения гражданского производства по изъятию имущества из чужого незаконного владения.
Английская правовая система обоснованно создала метод, позволяющий узаконить долгосрочное и не оспариваемое владение земельным участком. Однако если соглашаться с предлагаемым ответчиком толкованием раздела 144, даже десятилетия и столетия проживания в жилище не позволят считать его своим. Кроме того, регистрация права за долгосрочным давностным владельцем учитывает не только его действия, но и отсутствие надлежащих действий собственника по защите своих прав на протяжении десяти лет, а также после получения извещения от регистратора.
Судья, согласившись с необходимостью соблюдать упомянутый ответчиком генеральный правовой принцип, выразил сомнение в том, что положения закона от 2002 года о регистрации права в силу приобретательной давности исключили возможность существования этого права в случае, когда давностный владелец вступает во владение имуществом путем совершения уголовного преступления.
То есть вопрос применения закона от 2002 года с учетом введения нового уголовного преступления законом от 2012 года не следует рассматривать как запрет на признание права, возникающего из уголовно наказуемых действий. В данном случае следует ставить вопрос о толковании целей, которые преследовал Парламент при разработке раздела 144 закона от 2012 года. Считает ли Парламент, что в случае, если юридические права лица могут возникнуть только из незаконных действий, данное лицо не должно считаться обладающим этими правами, если действия признаются уголовным преступлением.
На данный вопрос судья отвечает отрицательно ввиду отсутствия каких-либо подтверждений того, что Парламент вообще рассматривал вопрос применения закона от 2012 года к праву, возникающему в силу приобретательной давности. По мнению судьи Парламент верно предположил, что право на чужой зарегистрированный земельный участок может возникнуть в силу приобретательной давности на основе уголовно наказуемого проникновения.
Достаточность действий, ожидаемых от владельца, для регистрации права
Как указал судья, ссылаясь на другое дело по аналогичному вопросу, понятие владения включает в себя фактическое владение и намерение владеть.
Под владением понимается владение в обычном смысле этого слова. Собственник считается лишенным своего земельного участка, который переходит к незаконному владельцу, с того момента, когда последний вступает в единоличное и исключительное владение земельным участком и начинает осуществлять в отношении него действия, ожидаемые от любого фактически владеющего им лица, в достаточной степени обладающего физическим контролем над этим участком.
Под намерением владеть понимается намерение выступать от своего имени и в своих интересах, а также исключить из владения вещью прочих лиц, в том числе зарегистрированного собственника (в случае, если фактический владелец не является таковым), насколько это возможно путем приложения разумных усилий и в пределах, разрешенных законом.
Существование намерения владеть может быть установлено из совершаемых действий. Однако сам по себе факт совершения достаточных для обеспечения физического владения действий не обязательно доказывает существование намерения владеть. Лишение зарегистрированного собственника владения, то есть вступление в конфликт с ним, не является обязательным условием. Достаточно лишь, чтобы зарегистрированный собственник был фактически лишен владения участком через действия незаконного владельца, который вступает в фактическое владение (в обычном смысле этого слова) без согласия собственника.
Истец совершал действия, характерные для давностного владельца, без проживания на спорном объекте. При этом ответчик отказался пояснить, какие по его мнению действия помимо проживания, признаны преступлением в законе от 2012 года, чтобы это не позволило считать их основанием подать заявление о регистрации права в силу приобретательной давности.
Однако ответчик отметил, что образ жизни проживающего в жилой доме лица помимо проживания как такового может включать в себя и другие связанные с проживанием действия. К подобным действиям истца можно отнести уход за прилегающим участком и установление запорных устройств в доме. Судья принял данный аргумент, но отметил, что данные действия совершены в последние несколько месяцев перед подачей заявления и до фактического вселения, и их можно считать частью его намерения проживать в этом доме, то есть владеть им.