Четверг, 05 марта 2015 апдейт:

Допустимость оставления ошибки в реестре недвижимости

Выявленная в реестре недвижимости Великобритании ошибка не подлежит исправлению, если в деле существуют позволяющие вынести данное решение исключительные обстоятельства. К такому выводу пришел Высокий суд правосудия, коллегия Лорда-канцлера (the High Court of Justice, Chancery Division). Дело Derbyshire CC v Fallon [2007] слушал Кристофер Ньюджи (Mr Christopher Nugee).

Обстоятельства дела

Супруги Фэллон (Mr and Mrs Fallon) являются зарегистрированными собственниками жилого дома и участка, к территории которого прилегает земельный участок, принадлежащий местной администрации (Derbyshire County Council). Администрация на свой участок право не зарегистрировала. Земельные участки образованы путем раздела одного земельного участка при застройке территории в 1964 году. Супруги в процессе приобретения и регистрации жилья использовали план от 1964 года, отображающий общую границу между приобретенной ими территорией и участком администрации.

После приобретения жилища супруги возвели дополнительные сооружения и провели другие работы со своей стороны границы. Впоследствии администрация пришла к выводу, что отображенная на указанном плане граница находится в неверном месте, поэтому по ее мнению общую границу следовало скорректировать. В результате предполагалось, что администрация станет владельцем части территории, которую супруги приобрели под жилище и застроили.

На основании этого она направила заявление о внесении изменений в запись реестра недвижимости о праве собственности супругов на их земельный участок с целью указания правильной по ее мнению границы между участками. Дело слушал заместитель арбитра при Королевском реестре недвижимости (Deputy Adjudicator to HM Land Registry), который подтвердил необходимость изменения сведений о границе, но осуществил доступное ему право усмотрения и отказал в изменении реестровой записи о титуле супругов. Кроме того он обязал администрацию оплатить половину судебных расходов супругов.

Администрация подала в Высокой суд правосудия апелляцию на данное решение и поставила на рассмотрение три вопроса:
- прав ли арбитр, согласившись с тем, что в записи о праве собственности супругов граница земельного участка указана неверно;
- если он прав, обязан ли он выдать регистратору указание о внесении изменения в реестр;
- верно ли он вынес решение о возмещении расходов.

Местонахождение границы земельного участка

Для определения корректной границы судья изучил планы рассматриваемых земельных участков. Согласно позиции администрации правильная граница указана в плане от 1964 года, подготовленном в целях застройки территории, тогда как супруги используют план от 1966 года, использованный при первой продаже выделенного и в итоге приобретенного ими земельного участка.

Поскольку в деле представлены планы земельных участков, содержащие разные координаты общей границы, судья отдал приоритет плану от 1964 года и привел следующие аргументы:

1. План от 1964 года представляет собой аккуратный и подробный документ, составленный в отношении еще не разделенной территории с целью определения той ее части, которую администрация должна приобрести для строительства автодороги. Судья предположил, что, приложив такие усилия для составления подробного и содержащего координаты плана, землевладелец вряд ли не уделил внимание корректности соответствия плана и намерений администрации по покупке земли. Также, по мнению судьи, очевидно, что в 1966 году все стороны продолжали верить, что администрация купила и получила именно тот земельный участок, который указан в плане от 1964 года.

2. План от 1966 года, напротив, составлялся не в целях разделения территории или продажи земельного участка. Он был приложен к заявлению об осуществлении планирования территории и уступает плану от 1964 года по детализации. Несмотря на то, что план от 1966 года содержит сведения о границах, для рассмотрения заявления о планировании их точное местоположение не имело значения. К тому же местоположение жилого дома соответствовало требованию в части расстояния в 15 футов (ок. 4,6 метра) от границы участка.

В данном деле вынести решение на основе доказательств невозможно и приходится отдавать приоритет одному документу перед другим с учетом баланса вероятностей. Однако если суд вынужен принимать решение о местоположении границы земельного участка, не имея в своем распоряжении всех материалов, он должен прилагать все усилия (do its best), чтобы определить такой баланс.

Полномочие арбитра выдать указание об изменении реестра

Данное полномочие введено законом "О регистрации прав на недвижимое имущество" 2002 года, the Land Registration Act 2002. В частности раздел 65 содержит положения о внесении измения (alteration) в реестр и устранении в нем несоответствия (rectification). Судья отмечает, что ранее действовавший законе "О регистрации прав на недвижимое имущество" 1925 года, the Land Registration Act 1925, предусматривал лишь второй из этих способов изменения содержания реестра.

В законе от 2002 года изменение реестра понимается как генеральный термин, а устранение нессответствия считается одним из конкретных способов внесения изменения. См. пункт 1 приложения 4:
"1. В настоящем приложении указание на устранение несоответствия в части внесения изменения в реестр понимается как указание на изменение, которое:
(а) включает в себя исправление ошибки; и
(б) оказывает негативное воздействие на титул зарегистрированного правообладателя".

Кроме того указанное приложение содержит отдельные правила об изменении реестра на основании судебного приказа (пункты 2-4) и на иных основаниях помимо судебного приказа (пункты 5-7). Пункт 2 перечисляет случаи, когда суд может издать приказ об изменении реестра. Пункты 5-7 приводят случаи, когда регистратор может внести изменение в реестр или устранить несоответствие. Именно на них особое внимание обратил арбитр в своем решении.

При необходимости устранить несоответствие возможности регистратора ограничиваются требованием получить согласие правообладателя, исключая случаи когда:
(а) мошеннические действия или отсутствие надлежащей осмотрительности с его стороны являются причиной или одной из существенных причин возникновения ошибки;
(б) отказ от внесения изменения был бы несправедливым по другой причине.

В случае необходимости внести изменение на основании судебного приказа применяются аналогичные положения закона. Однако в данном деле полномочие осуществлено на основании раздела 126 Правил регистрации недвижимости от 2003 года, the Land Registration Rules 2003. В нем указано, что суд должен издать приказ о внесении изменения, удостоверившись в необходимости применения пункта 2, исключая случаи, когда существуют исключительные обстоятельства, оправдывающие отказ от его издания.

Ссылаясь на исключительные обстоятельства арбитр вынес окончательное решение, содержавшее следующие позиции:
- использованный супругами план земельного участка содержал неверное местоположение границы, и данную ошибку можно было исправить в соответствии с пунктом 5 приложения 4 к закону от 2002 года;
- даже если бы изменение реестра не затронуло зарегистрированный титул супругов, существующие исключительные обстоятельства оправдывают отказ от внесения изменения (исключая случай издания судебного приказа, обязывающего супругов удалить сооружения, воздвигнутые ими на спорной территории).

Судья поддержал решение арбитра и отклонил аппеляцию администрации в части корректности применения пункта 6 приложения 4 (он не подлежал применению, так как изменение не затронуло бы титул супругов) и раздела 126 Правил регистрации прав на недвижимость. В отношении раздела 126 судья уточнил, что он не может напрямую применяться в случаях, когда регистратор обладает правом усмотрения в соответствии с пунктом 5, так как применение раздела 126 допускается для суда. Однако он не счел, что арбитр совершил ошибку, допустив распространение раздела 126 на регистратора, так как с его помощью арбитр определил способ осуществления своего права усмотрения.

Заявляя о существовании исключительных обстоятельств, арбитр привел следующие аргументы:
- спорная граница является общей границей между двумя земельными участками, и она останется таковой в случае изменения ее местоположения, то есть изменение реестра недвижимости не повлияет на существование прав на землю;
- это означает, что корректировка общей границы обоснована только повышением точности внесенных в реестр сведений, и это имело бы смысл, если бы администрация подала заявление до застройки этой территории супругами;
- теперь же вопрос возврата спорной земли во владение администрации зависит от издания приказа, обязывающего супругов освободить застроенную ими территорию администрации (данный вопрос не относится к компетенции регистратора и арбитра);
- администрация признала, что в случае издания судебного приказа супруги имели бы небольшой шанс опротестовать его через эстоппель или иным образом, то есть в разбирательстве по вопросу сохранения за супругами застроенной ими земли (даже с присуждением компенсации в размере ее стоимости), они могли бы и выиграть;
- на момент разбирательства в Высоком суде фактическая граница не соответствовала записи о титуле, а ее изменение не принесло бы никому пользы.

Представитель администрации подверг сомнению данные рассуждения, указав, что целью принятия рассматриваемых законов является регистрация титула на недвижимое имущество, и ее выполнение возможно при точном отражении в реестре границ существующих прав на недвижимость. Он признал, что регистратор и арбитр не имели полномочий рассматривать вопрос об освобождении застроенной территории, однако это лишь подтверждало их обязанность разрешить спор о границах участка, включенных в титул супругов, поскольку спор о титуле не имел связи с вопросом фактического владения землей. Кроме того сохранение реестровой записи без изменений подразумевает умышленное допущение расхождений между планом участка и зарегистрированным титулом, что в свою очередь будет вводить в заблуждение будущих приобретателей земли.

Согласившись с аргументом в отношении цели принятия законов о регистрации прав на недвижимость, судья отметил, что в этом деле главным вопросом является признание корректными рассуждений арбитра, который осуществил свое право усмотрения, указав на неразрешенный вопрос о шансах администрации на успешное истребование спорной территории из владения супругов. По мнению судьи, если бы администрация подала заявление об издании судебного приказа, запрещающего супругам находиться на спорной территории и обязывающего их освободить ее от своих построек, ей бы пришлось бороться с одним из двух способов защиты: 1. имущественный эстоппель; 2. ходатайство об отклонении требований администрации путем осуществления права судебного усмотрения с возмещением убытков администрации.

В любом случае администрация могла бы проиграть такое разбирательство, в результате чего создалась бы ситуация, в которой она была бы обладателем зарегистрированного титула, но не имела бы возможности его принудительного применения против незаконно находящихся на участке лиц и их построек.

Таким образом изменение реестра становится бессмысленным даже с точки зрения повышения точности содержащейся в нем информации. Ведь приведение записи в соответствие с планом администрации приведет к тому, что запись в реестре будет соответствовать зарегистрированному титулу, но не будет соответствовать реальному положению дел. Если супруги смогут опротестовать попытку изъятия территории из их владения, титул администрации станет сугубо номинальным или даже теоретическим. Более того, поскольку эстоппель распространяется на правопреемников, покупатель несомненно получит все права супругов. Это означает, что у супругов возникнет некий титул де факто.

На взгляд судьи арбитр был прав, когда учитывал данные обстоятельства, принимая решение о необходимости осуществить свое право усмотрения. В связи с этим он также согласился с существованием в этом деле исключительных обстоятельств, не позволяющих удовлетворить заявление об устранении признанной всеми сторонами ошибки в реестре недвижимости. Что касается возможного введения в заблуждение будущих покупателей участка супругов, судья указал, что покупатель скорее всего предположит местонахождение границы с учетом физических свойств местности (границы построек супругов). Он также вкратце отметил, что в целом следует ожидать от покупателей добросовестного изучения связанных с участком материалов и судебных разбирательств.

Решение проблемы пересечения границы постройками, которая может смутить будущих покупателей, зависит от администрации. Она может заключить соглашение с супругами или возбудить дело об истребовании спорной территории из их владения (которое нельзя назвать заведомо успешным). Если же администрация не примет никаких мер, это будет означать, что она признает существование у нее титула на занятую супругами территорию и отсутствие возможности вернуть себе фактическое владение. Судья выразил сомнение, что в таком случае можно будет определить, в какой степени сохранение плана участка в прежнем виде введет в заблуждение покупателя.

Возмещение судебных расходов выигравшей стороны

Арбитр вправе издать приказ в отношении расходов в соответствии с пунктом 2 раздела 42 Правил об арбитре Королевского реестра недвижимости (Порядок и процедура деятельности) 2003 года, the Adjudicator to Her Majesty's Land Registry (Practice and Procedure) Rules 2003. Отметив, что данный вопрос был достаточно сложным для решения, арбитр обязал администрацию возместить половину судебных расходов супругов.

В итоговом решение по делу судья указал на два обстоятельства, использованные арбитром для обоснования своей позиции:

1. Несмотря на то, что указанный раздел 42 не содержит общее правило об обязании проигравшей стороны оплатить расходы победителя, такое решение нельзя назвать недопустимым. В целом проигравшей стороной по делу является заявитель апелляции (администрация), хотя частично решение вынесено в ее пользу, так как она все же смогла доказать свой зарегистрированный титул на спорную территорию.

2. По мнению арбитра суть спора между сторонами заключалась в определении дальнейшего фактического владельца этой территории. Как было указано ранее, данный вопрос может быть решен только в судебном разбирательстве. Если бы администрация сразу обратилась в суд, некоторые расходы были бы понесены в любом случае, однако в существенно меньшем размере, так как представленные арбитру доказательства в отношении действий и мотивов сторон (в части вопроса об исключительных обстоятельствах) также были бы использованы в судебном разбирательстве по судебному запрету или эстоппелю. Кроме того, супруги могли бы защититься от произведения расходов, предложив покупку спорной территории.

Как указал судья, перед ним был поставлен вопрос о неправильности подхода арбитра в принципиальном смысле. Поскольку апелляция администрации касалась выбора способа осуществления права усмотрения, решение арбитра могло иметь изъяны только в случае, если бы оно было неверным с точки зрения выхода за пределы разумности, в рамках которой допустимы разумные расхождения в позиции. По мнению судьи, оно таковым не являлось.

Юридический перевод с английского и немецкого языка.

Москва.

Перевод с английского и немецкого языка: 400 руб./стр.

Стоимость перевода новых редакций ранее переведенных документов: 200 руб./стр.

Перевод законов: индивидуально (пишите).

Подробнее о стоимости и услугах переводчика.

Image

translate@en-cn.ru

Copyright © 2014-2020. Переводчик с английского и немецкого. Москва.