Одним из важнейших вопросов земельного законодательства Великобритании является определение границ земельного участка. В связи с тем, что английская система общего права построена на принципе прецедента и традиции, некоторые процедуры были введены в средневековой Британии и с тех пор изменялись незначительно. В частности, реестр регистрации прав на недвижимость, основанный на Законе «О регистрации прав на недвижимое имущество», the Land Registration Act 2002, традиционно ведется с учетом общего правила, предусматривающего проведение лишь приблизительной границы участка.
При этом понятие границы разделено на две составляющие: физическую и юридическую. Под физической границей участка понимается объект, с помощью которого определенный земельный участок выделяется из общего ландшафта (например, забор или другое ограждение). Юридическое понятие границы включает оформленный в установленном порядке план земельного участка с указанием его границ. Необходимо отметить, что в большинстве случаев составители плана ограничиваются приблизительным очерчиванием площади участка.
Такое положение создавало проблемы в гражданско-правовом обороте прав на землю, например в случаях перехода прав собственности или при заключении договоров аренды земельных участков, когда стороны были не в состоянии определить объем прав и обязанностей ввиду отсутствия точной информации о предмете сделки. В связи с этим, при разработке современной и отвечающей реалиям редакции закона о регистрации прав на недвижимое имущество было предложено и внесено в окончательную редакцию положение, поднимающее общеприменительный принцип границы до уровня нормы права.
Новым законом введена возможность юридически закрепить точно определенные границы земельного участка. Реализация этой возможности допускается в двух случаях. Во-первых, это могут сделать стороны правоотношений, предметом которых является конкретный земельный участок. Во-вторых, закон о регистрации прав вводит правила, на основании которых закрепление границы осуществляется при необходимости разрешить спор о размерах соседних участков или возвратить недвижимое имущество из чужого незаконного владения. Порядок определения и регистрации границ земельного участка устанавливается Управлением реестра недвижимости Великобритании, the Land Registry.
Положениями закона отдельно подчеркивается, что закрепление границы, указанной во внесенных в реестр планах, не запрещает изменение размеров земельного участка приращением или вымыванием в результате естественных процессов, когда природная граница между водоемом и почвой изменяется с течением времени. Обычно юридические размеры соседних участков изменяются в соответствии с природными процессами. В некоторых случаях собственники соседних участков заключают соглашение, не допускающее юридическое закрепление естественного изменения границы. Такое соглашение будет действительно только после государственной регистрации.
Порядок регистрации зафиксированной границы земельного участка
Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, обязанности по регистрации прав на недвижимость и совершению действий, связанных с переходом прав, возложены на Управление реестра недвижимости Великобритании, the Land Registry. К числу таких обязанностей также относится регистрация зафиксированной границы земельного участка.
Соответствующий регламент, устанавливающий процедуру утверждения границ, предлагается для ознакомления на сетевом портале управления.
Данная услуга предоставляется управлением на безвозмездной основе и доступна до составления плана земельного участка. Она позволяет провести сравнение между результатами первого исследования девелопера и размерами земельного участка, в отношении которого осуществляется регистрация права. К числу других преимуществ данной услуги относится следующее:
- дополнительные возможности для выявления различий между юридическими границами участка, в отношении которого осуществлена регистрация права, и фактическими границами на ландшафте,
- девелопер и управление в своей совместной работе уверены в одинаковом понимании размеров участка всеми сторонами,
- управление может предоставить консультацию о необходимости введения сервитута на территории участка.
Для регистрации границ в соответствии с требованиями Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, необходимо направить в Управление реестра недвижимости Великобритании, the Land Registry, две копии плана, составленного по результатам инженерно-геологических изысканий. Данные планы должны в точности указывать границы земельного участка. Утверждение планов осуществляется только по завершении регистрации земельного участка. В связи с этим допускается направление планов в адрес управления не только в виде приложения к заявлению о регистрации участка, но и впоследствии (после регистрации).
После этого проводится сравнение представленных на плане границ с границами участка, в отношении которого осуществлена регистрация права. При отсутствии между ними расхождений управление согласовывает границы земельного участка.
Получение такого согласования не подтверждает принятие заявки или одобрение плана застройки. Выдача такого одобрения возложена на местные органы. Управление реестра недвижимости Великобритании, the Land Registry, данным вопросом не занимается.