Законы Великобритании предоставляют супругам и партнерам в гражданском браке возможность защитить свое право на проживание в объекте недвижимости, который является основным жилищем семьи. Данное право осуществляется путем подачи заявления в Управление реестра недвижимости, the Land Registry, осуществляющее свою деятельность на основании закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002. Рассматриваемая функция относится к числу второстепенных обязанностей управления по оказанию услуг в сфере недвижимого имущества.
Под правом на жилище понимается право проживания в семейном доме или квартире. В случае, если супругам или партнерам в гражданском браке (или одному из них) принадлежит право (в том числе долгосрочная аренда) на объект недвижимости, являющийся основным местом проживания семьи, то им предоставляется возможность зарегистрировать в отношении данного объекта недвижимости обременение, удостоверяющее их право на проживание в нем. Регистрация такого обременения позволяет защитить себя в случаях, когда семейные отношения ухудшаются, и один из супругов (партнеров) может попытаться продать или заложить совместное жилище без ведома или разрешения другого супруга (партнера).
Данное право следует отличать от права собственности на объект недвижимости. Оно создано на основании закона «О семейных правоотношениях» 1996 года, the Family Law Act 1996, с учетом изменений, внесенных законом «О гражданском браке» 2004 года, the Civil Partnership Act 2004. В случае его регистрации супруг (партнер) может быть уверен в том, что приобретающая сторона в совершенной другим супругом (партнером) сделке отчуждения семейного жилища будет осведомлена о зарегистрированном праве проживания и не сможет выселить его в принудительном порядке.
Регистрация указанного обременения допускается только с момента совместного приобретения объекта недвижимости супругами или после вступления в брак (гражданское партнерство) с лицом, являющимся единоличным собственником объекта недвижимости. При этом такой объект должен быть основным местом проживания для обоих супругов (партнеров). Обременение прекращается после наступления любого из следующих событий:
- один из супругов (партнеров) признается умершим;
- расторжение брака или признание его недействительным, прекращение гражданского партнерства;
- вынесение судом соответствующего приказа;
- добровольный отказ от права.
При возникновении указанных обстоятельств следует подать в Управление реестра недвижимости, the Land Registry, заявление о вычеркивании записи из реестра. К заявлению прилагается доказательство, подтверждающее надлежащее основание (например, свидетельство о смерти супруга или партнера). В случаях, когда между супругами (партнерами) возникает спор или они принимают решение о раздельном проживании, суд может продлить срок действия обременения после прекращения брака или партнерства.
Порядок регистрации права на проживание в семейном жилище
В первую очередь необходимо выяснить, зарегистрировано ли в реестре недвижимости право другого супруга (партнера) на объект недвижимости, являющийся семейным жилищем. В случае, если оно зарегистрировано, необходимо узнать, к какой категории прав оно относится. Например, это может быть право собственности, аренды или краткосрочной аренды объекта недвижимости. Следует помнить о том, что регистрация права аренды со сроком менее семи лет не допускается в соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002.
Каждый может получить сведения о праве владения или пользования семейным жилищем, зарегистрированным на супруга (партнера), а также его реестровый номер, путем подачи заявления по форме SIM в соответствующее отделение Управления the Land Registry. В указанном заявлении обязательно следует написать заголовок: «This search is being made solely for the purposes of the Family Law Act 1996» - «Настоящий запрос подан исключительно для целей закона «О семейных правоотношениях» 1996 года. Управление предоставит сведения о зарегистрированном праве или об отсутствии регистрации такого права через один-два дня.
В случае, если являющийся владельцем объекта недвижимости супруг (партнер) зарегистрировал свое право на него (напомним, что право недвижимости Великобритании предусматривает как добровольный, так и обязательный порядок регистрации прав на недвижимость), следует подать заявление по форме HR1 для регистрации своего права проживания в данном объекте в территориальное отделение управления the Land Registry. Данная услуга бесплатная. Средний срок рассмотрения таких заявлений составляет одну неделю.
По итогам рассмотрения в реестр может быть внесена уведомительная запись о регистрации права проживания. Извещения о внесении записи направляются заявителю и его супругу (партнеру), который является владельцем их совместного жилища.
В случае, если право собственности или аренды не зарегистрировано, заявление о регистрации права проживания (форма К2) направляется в Департамент обременений недвижимости, the Land Charges Department. Стоимость данной услуги составляет 1 фунт стерлингов. В случае, если специалисты Департамента примут решение удовлетворить заявление, рядом с именем супруга (партнера) будет внесена запись о регистрации обременения категории F в отношении недвижимости. При этом супруг (партнер) заявителя не уведомляется о поданном заявлении. Он может узнать об этом только в случае направления запроса о поиске сведений в отношении прав на объект недвижимости, являющийся семейным жилищем.
Допускается регистрация права на проживание в семейном жилище только в отношении одного объекта недвижимости, являющегося основным местом жительства для заявителя. В случае, если он пожелает зарегистрировать свое право проживания в новом жилище (например, после переезда), то необходимо подать новое заявление.
Следует отметить, что супруг (партнер), являющийся владельцем или совладельцем семейного жилища, не должен регистрировать свое право проживания, поскольку его права защищаются его правом собственности или аренды, независимо от того, что они зарегистрированы (переданы в залог) или нет. Помимо этого существуют ситуации, когда закон предоставляет определенные права признанному банкротом супругу (партнеру), воспитывающему несовершеннолетних детей. Управление рекомендует разъяснять данные аспекты с профессиональным солиситором.
Судебный приказ о продлении права на проживание в семейном жилище
Рассматриваемое право прекращается со смертью супругов (партнеров), расторжением брака (признания его недействительным) или прекращением гражданского партнерства. Однако при возникновении спора о разделе имущества суд может издать приказ о продлении права на проживание в семейном жилище даже после расторжения брака и прекращения гражданского партнерства.
После издания судебного приказа каждому супругу (партнеру), не зарегистрировавшему свое право проживания заблаговременно, рекомендуется в кратчайший срок подать соответствующее заявление о регистрации. При данных обстоятельствах судебный приказ становится основанием для удовлетворения заявления (необходимо приложить его копию к поданному заявлению). Что касается уже зарегистрированного права на проживание, то его следует продлить и тем самым дополнить регистрационную запись сведениями об изданном судебном приказе. В таком случае подается заявление по форме К8 и уплачивается пошлина в размере 1 фунт стерлингов.