В случае, когда лицо, планирующее осуществить регистрационные действия в Управлении реестра недвижимости Великобритании, the Land Registry, не имеет возможности сделать это самостоятельно, оно вправе привлечь представителя. Таким образом каждый человек, не имеющий свободного времени или возможности, может организовать представление своих интересов, оформление и подписание необходимого документа своим представителем.
При этом функции такого представителя может исполнять только юридический консультант особой категории, которому выдается доверенность установленной формы. На основании такой доверенности консультант сможет оформить, подписать и подать в регистрационные органы все необходимые документы, а также совершить прочие необходимые действия.
Законом Великобритании «О юридических услугах» 2007 года, the Legal Services Act 2007, устанавливается, что функции представительства интересов в вопросах оборота недвижимости оказываются особой категорией юридических консультантов, известных под понятием «conveyancer». Оно обозначает лиц, оказывающих юридические услуги в сфере возникновения и перехода прав на недвижимость. Перечень связанных с регистрацией прав полномочий и действий, доступных такому юридическому консультанту предусматривается в законе «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002.
Доверенность, используемая в обороте недвижимости
В случаях, когда в управление the Land Registry подается документ, оформленный в соответствии с условиями доверенности, специалисты управления должны удостовериться, что данный документ обязателен для исполнения лицом, от имени которого он подписан представителем. Доверенность проверяется на предмет следующих аспектов:
- она надлежащим образом оформлена в особой письменной форме;
- срок ее действия истекает после даты подписания документа;
- предусмотренные в ней полномочия представителя включают совершение указанного действия;
- выдача доверенности осуществлена согласно положениям надлежащего нормативного правового акта.
Иногда возникают обстоятельства, когда доверенность не отвечает данным условиям, но при этом лицо, совершающее действия на ее основе, предполагает, что она оформлена в положенном порядке или сохраняет силу на день совершения действия. В таком случае управление может запросить разъяснения такого лица и принять решения с учетом предоставленных сведений.
К основным подтверждениям, которые Управление реестра недвижимости, the Land Registry, считает необходимыми для совершения по заявлению представителя действий в реестре прав на недвижимость, относится следующее:
- заполненная форма Form 1;
- подлинник доверенности;
- надлежащим образом оформленная копия доверенности.
При отсутствии копии управление сохранит у себя подлинник для внесения в дело. Порядок оформления копии устанавливается разделом 3 закона «Об оформлении доверенности и передоверии» 1971 года, Powers of Attorney Act 1971, в соответствии с которым выдающий копию доверитель, солиситор, нотариус или брокер должны проставить на копии доверенности следующие удостоверительные надписи:
- подтверждение верности и полноты содержания копии, которое проставляется в конце текста; или
- в случаях, когда доверенность содержит более чем одну страницу, подтверждение верности и полноты содержания страницы копии.
На практике управление чаще всего принимает копию доверенности, удостоверенную юридическим консультантом в сфере оборота недвижимости (conveyancer). В случае возникновения сомнений может быть запрошен подлинник или официально оформленная копия. Специалисты управления отдельно подчеркивают, что факсимильные копии не принимаются.
В соответствии с законодательством Великобритании, каждый приобретатель права на недвижимость, совершающий сделку с представителем правообладателя, вправе предполагать действительность доверенности в случае, если сделка совершается не позднее чем через один год после ее выдачи. В случаях, когда совершающий сделку представитель предъявляет доверенность, выданную более чем год назад, управление может запросить подтверждение того, что она не была отозвана.
Запрос на подтверждение выдается достаточно редко, и решение о нем принимается индивидуально. В таких случаях лицо, совершающее сделку с представителем, или представляющий интересы такого лица юридический консультант по вопросам недвижимости должны представить заполненную форму Form 2.
Виды доверенностей, используемых при обороте недвижимости
Подписание регистрационных документов и совершение регистрационных действий, предусмотренных законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, допускается только на основании доверенности определенной формы. Законы Великобритании предусматривают ряд форм, используемых в конкретных случаях. К числу допустимых видов доверенностей относятся следующие:
- небольшая форма генеральной доверенности, предусмотренная законом «Об оформлении доверенности и передоверии» 1971 года, the Powers of Attorney Act 1971; она может быть выдана только единоличным собственником недвижимости;
- защищенная доверенность, в соответствии с которой представитель вправе осуществлять и отчуждать предоставленное право по своему усмотрению; такая доверенность утрачивает силу с согласия представителя или после признания его умершим, при этом признание доверителя несостоятельным или недееспособным не влечет отзыв доверенности;
- пожизненная доверенность на управление и распоряжение имуществом доверителя, которая утрачивает силу только после признания доверителя умершим; выдача новых доверенностей такого типа прекращена с 30 сентября 2007 года, ранее выданные сохраняют силу;
- доверенность, выданная на основании закона «О трасти» 1925 года, the Trustee Act 1925; данным законом определяются полномочия трасти по делегированию представителю части своих функций;
- доверенность, выданная на основании закона «О трастах недвижимого имущества и порядке назначения трасти» 1996 года, the Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996; она должна быть оформлена всеми трасти на имя выгодоприобретателя траста, при этом не допускается предоставление права на получение вознаграждения, и поэтому трасти в любом случае принимают участие в возмездной сделке отчуждения;
- долгосрочная доверенность, заменившая пожизненную в целях создания инструмента по назначению принимающего решения лица в случае утраты доверителем дееспособности; при этом совершение действий на основании такой доверенности допускается как до, так и после утраты дееспособности доверителем в зависимости от его пожеланий; доверенность подлежит предварительной регистрации в Управлении уполномоченного по делам недееспособных лиц.