Развитие земельного законодательства
Единственным абсолютным собственником земли на территории Великобритании является Королевский дом (the Crown). Прочим участникам земельных правоотношений предоставляются различные виды прав (estates in land), допускающие владение, пользование и распоряжение земельными участками в соответствии с законодательством Великобритании. Основой британского земельного права стал Закон «О регистрации прав на земельные участки» 1925 года, the Land Registration Act 1925, в котором упорядочены разрозненные и противоречивые акты средневековой Британии в этой отрасли законодательства.
Положениями этого зауона сформулированы два основных вида прав на землю: право собственности (estate in fee simple, freehold) и аренда на указанный в годах срок (estate for a term of years, leasehold). Помимо этого допускается обременение земельного участка правами и обязательствами как собственника, так и третьих лиц.
Вообще, порядок регистрации прав на землю впервые введен на территории Англии и Уэльса земельными законами от 1862 и 1875 годов. Они предусматривали исключительно добровольный характер регистрации прав на земельные участки. Впоследствии, при введении в действие Закона «О порядке передачи прав на земельные участки» 1897 года, the Land Transfer Act 1897, регистрация стала обязательной в графстве Лондон. Принятым в 1925 году законом порядок регистрации распространен на всю территорию государства. Регистрация каждого факта получения или перехода права на земельный участок стала обязательной лишь в 1990 году. В соответствии с законодательством обязательной регистрации подлежала передача права собственности на землю, аренда участка сроком более 21 года и уступка прав по договору аренды, до истечения срока которого оставалось более 21 года. В случае неосуществления регистрации в установленный срок сделка с участком становится недействительной и отчужденное право возвращалось владельцу.
Данная система предусматривала разделение права собственности на три уровня, а права аренды – на четыре. Помимо этого права приобретателя могли быть обременены двумя видами прав: не внесенное в реестр преимущественное право (например, аренда на срок не более 21 года или сервитут) или интересы, имеющие силу только в случае внесения соответствующей записи в реестр (например, договор купли-продажи или ограничивающие обязательства некоторых договоров).
Закон «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002
Электронный реестр прав на земельные участки
Для разработки новой редакции закона «О регистрации прав на земельные участки», the Land Registration Act 2002, была создана объединенная комиссия в составе представителей Комитета по законопроектной деятельности и Реестра прав на земельные участки, the Land Registry. Члены комиссии признавали сложность и комплексность стоящей перед ними задачи в связи с отсталостью действовавшего в то время законодательства. Помимо этого, было необходимо учитывать развитие современных технологий и предусмотреть возможность технического совершенствования процедур. К настоящему времени регистратор автоматизировал многие из своих функций, доступ к которым представляется в режиме онлайн.
Юридическое сообщество активно приветствовало данное нововведение, и поэтому законодатели были обязаны создать правовую основу для электронного осуществления передачи прав на земельные участки. Закон «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, содержал положения, предусматривающие ее создание. Таким образом, сегодня допускается переход и оформление прав на зарегистрированные земельные участки при помощи электронных средств под условием надежного функционирования электронной сети связи.
Оформление документов и процедура регистрации осуществляются одновременно, при этом процесс инициируется лицом, желающим получить свидетельство. Реестр прав на земельные участки, the Land Registry, контролирует доступ к сети и внесение изменений в реестр при помощи электронных средств. Реестр обязан обеспечить предоставление доступа в сеть лицам, желающим произвести передачу прав на земельный участок. Для разработка такой системы потребуются новые правила работы с реестром. Закон возлагает на Лорда-канцлера обязанность по подготовке правил регулирования сделок, которые могут быть совершены электронным способом.
Другие нововведения в земельном законодательстве
Помимо вышеуказанного новым законом внесен ряд других изменений, расширяющих сферу применения обязательства о регистрации прав на земельные участки. Например, в правиле об обязательной регистрации арендных отношений сроком более 21 года снижен порог подлежащих регистрации договоров аренды. Теперь стороны обязаны зарегистрировать каждый договор аренды со сроком действия не менее 7 лет. Прямые формы передачи и распоряжения земельным участком (количество исключений ограничено) также должны быть зафиксированы в реестре прав на земельные участки.
Новое законодательство внесло значительные изменения в систему преимущественных прав. В соответствии с ранее действовавшим Законом «О регистрации прав на земельные участки» 1925 года, the Land Registration Act 1925, к числу таких прав относились все виды обременений, долевые права, права владения, пользования и распоряжения. При этом данные права могли быть не внесены в реестр, но в любом случае имели преимущественную силу перед правами собственника или арендатора. Несовершенные нормы права создавали сложные ситуации в обороте земельных участков и сделках с ними, поскольку потенциальные покупатели и контрагенты не могли быть уверены в отсутствии неучтенных обременений или прав третьих лиц на земельный участок.
Законом 2002 года установлено, что в отсутствие записей в реестре собственник земельного участка признается обладателем не обремененного ограничениями права на распоряжение землей. Также закон разъясняет порядок очередности прав различных сторон на земельный участок. Применение залогового сертификата прекращено, а свидетельство о регистрации права на земельный участок утратит свое значение.
Учитывая вышеуказанное и принимая во внимание график введения в действие различных положений Закона «О регистрации прав на земельные участки» 2002 года, the Land Registration Act 2002, можно с уверенностью подтвердить высокий уровень нормотворческой деятельности в Великобритании и соответствие норм земельного законодательства современным реалиям.