Действующая в Англии и Уэльсе правовая система предусматривает два вида прав для случаев владения недвижимым имуществом двумя или несколькими лицами. К ним относятся право общей совместной (beneficial joint tenancy) и общей долевой (tenancy in common) собственности или аренды. Данные права возникают после государственной регистрации в реестре недвижимости, the Land Registry, и подразумевают наличие у владельца прав выгодоприобретателя. В некоторых обстоятельствах возможно преобразование одного из этих прав в другое, как добровольное так и принудительное.
Под общим долевым и совместным правом понимается владение недвижимостью двумя, тремя или четырьмя лицами. Английское право не допускает возникновение права более чем у четырех лиц. В случаях, когда сособственников становится больше, то пятый и последующие именуются tenant in equity (владелец по праву справедливости). Какие-либо существенные различия в правовом статусе между первыми четырьмя и остальными владельцами отсутствуют. Что касается самого понятия tenant, несмотря на то, что обычно оно не подразумевает собственника имущества, в отношении прав beneficial joint tenancy и tenancy in common оно включает в себя обладателей как права аренды, так и права собственности.
По генеральному правилу правообладатели могут самостоятельно принять решение о способе владения и оформить его соглашением, а позднее – изменить. Право общего совместного владения чаще всего выбирают супружеские пары и члены семьи, а право общего долевого владения считается наиболее удобным для осуществления хозяйственной деятельности и совместных предприятий. Юридическая сила этих прав обусловлена государственной регистрацией в реестре недвижимости the Land Registry, который издал специальное руководство для лиц, желающих объединиться в целях совместного владения или аренды.
Способ владения имуществом чаще всего фиксируется в документе, оформляющем сделку по его отчуждению или передаче, в завещании или в трастовом договоре. В случае, если в этих документах такие сведения отсутствуют, есть вероятность, что они содержатся в заявлении о регистрации общего права собственности или аренды, поданном в реестр недвижимости the Land Registry. Помимо этого правообладатели могут уплатить небольшую пошлину и получить в реестре недвижимости копии вышеуказанных документов о передаче имущества, если они были представлены с комплектом документов на регистрацию права. Следует отметить, что оформленный отдельно трастовый договор представляется в реестр недвижимости очень редко.
Beneficial Joint Tenancy
Владение недвижимым имуществом на праве общей совместной собственности подразумевает, что зарегистрированное право принадлежит всем правообладателям в равной степени. Для совершения каких-либо действий с объектом они должны выступать все вместе как один владелец, например во время продажи или передачи в залог. Владельцы не имеют конкретно выраженных долей в участке и не вправе передать свою долю по наследству. В случае, когда один из сособственников умирает, его доля автоматически переходит к остальным владельцам.
Таким образом общее совместное владение имуществом прекращается, если:
- все права на него переходят к одному лицу;
- общее совместное владение преобразовывается в долевое, будь то в добровольном или принудительном порядке, например, если один из владельцев признан несостоятельным;
- имущество продается третьим лицам;
- в живых остается только один владелец.
Tenancy in Common
Каждый правообладатель, владеющий недвижимым имуществом на праве общей долевой собственности, владеет определенной долей в общем праве собственности или аренды. Допускается совершение сделок со своей долей, в том числе передача по наследству или в залог, возмездное отчуждение. В случае смерти владельца его доля переходит указанному в завещании наследнику. Возникновение этого права оформляется путем внесения в карточку объекта, открытую в реестре недвижимости, записи, известной как ограничение по форме А (Form A restriction).
Form A restriction: “No disposition by a sole proprietor of the registered estate (except a trust corporation) under which capital money arises is to be registered unless authorised by an order of the court”.
Ограничение по форме А: «Регистрация сделки по отчуждению зарегистрированного объекта права, влекущей получение денежных средств и совершенной его единоличным владельцем (исключая корпорацию, оказывающую услуги трасти), допускается только с разрешения суда, оформленного судебным приказом».
Данное ограничение подразумевает, что последний из живущих сособственников должен привлечь другое лицо, чтобы совершить сделку купли-продажи или передачи в залог в особой письменной форме и совместно с ним получить денежные средства.
Право общей долевой собственности прекращается в следующих случаях:
- правообладатель продает свою долю в имуществе другому лицу;
- все правообладатели осуществляют преобразование права общего долевого владения в право общего совместного владения;
- один из правообладателей приобретает все доли в имуществе.
Право общей долевой собственности или аренды не прекращается автоматически со смертью последнего из первоначальных правообладателей. Оно сохраняет силу до продажи недвижимости или приобретения всех долей одним лицом.
Изменение категории права общей собственности или аренды
Управление реестра недвижимости рекомендует периодически проверять записи в отношении объекта права, чтобы удостовериться в отсутствии новых событий, влекущих последствия для прав владельцев. Например, оно может предоставить некорректную информацию при регистрации прав сособственников или не осуществить действия по изменению права или удалению записи об ограничении по форме А после приобретения одним лицом всех долей на недвижимость.
Кроме того, возникновение не зависящего от владельцев и не известного им события, например объявление одного из них банкротом, может автоматически изменить их способ владения объектом права. В таких случаях закон предусматривает разделение права на равные доли между всеми совладельцами.
Право общего совместного владения может быть преобразовано в общее долевое владение путем разделения права между всеми совладельцами. В случае принятия такого решения они обязаны направить в реестр извещение по формам SEV или RX1 с требованием внести в карточку объекта записи об ограничении по форме А. Данное извещение должно быть подписано юрисконсультом по вопросам недвижимости от имени всех совладельцев, либо одним, некоторыми или всеми из совладельцев. К извещению приобщается подлинник или копия оформленного каждым совладельцем извещения о разделении прав.
Следует отметить, что внесение записи по форме А не является основанием для прекращения права общего совместного владения и возникновения права общего долевого владения. Она лишь отражает внесенные владельцами изменения.
Обратное изменение права оформляется путем подписания всеми совладельцами нового трастового договора или внесения новых условий в ранее заключенный договор. Совладельцы должны задействовать реестр недвижимости только в случае, когда необходимо удалить запись об ограничении по форме А. Для этого необходимо подать заявление по форме RX3 и приобщить к нему заверенную копию вышеуказанного договора или документа о передаче долей в общую совместную собственность или аренду, а также сведения, подтверждающие нижеследующее:
- объект права полностью принадлежит сособственникам, другие правообладатели отсутствуют;
- доли права на объект не переданы в залог;
- никто из совладельцев не признан банкротом;
- никто из совладельцев не имеет правоотношений с кредитором, имеющим на руках приказ о наложении взыскания на долю в праве;
- все сособственники владеют объектом на праве общей совместной собственности или аренды.