Действующим законодательством Великобритании установлены различные процедуры приобретения и отчуждения прав на недвижимость. Правоотношения по приобретению, владению, пользованию и распоряжению объектами недвижимости осуществляются на основании Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002. Данный закон определяет, что включение объекта в гражданско-правовой оборот недвижимости на территории Великобритании осуществляется после выполнения процедуры первой регистрации права, которая может быть как добровольной, так и обязательной. То есть, предусмотрены случаи, когда обязанность по регистрации передачи права на объект недвижимости не возникает.
Оформлением первой регистрацией права на недвижимость занимается Управление реестра недвижимости Великобритании, the Land Registry. Порядок регистрации включает представление заполненной формы FR1 и дополнительных документов в территориальное отделение управления. Необходимо представить дополнительную информацию о действующих правах третьих лиц. Такие права влияют на возможность пользования участком, являются обязательными для новых собственников-приобретателей, но не указываются в документе о государственной регистрации права.
Дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации права:
- информация об объекте, позволяющая найти его на картах геодезической службы,
- правоустанавливающие документы, включая свидетельства, акты, договора купли-продажи и др.
- оригинал и копия договора аренды при подаче заявки о регистрации права аренды,
- подтверждение проведенного исследования (по форме К15) в управлении залога недвижимости в отношении каждого лица, владевшего участком с 1925 года и указанного в документе о регистрации права на участок,
- заполненная форма DL Управления реестра недвижимости, the Land Registry, с перечнем всех прилагаемых к заявке документов,
- свидетельство о внесении пошлины,
- заполненная форма DI с указанием всех преимущественных прав третьих лиц, не указанных в документах о государственной регистрации права.
Добровольная регистрация права на недвижимость
К числу прав на недвижимость, в отношении которых допускается добровольное осуществление процедуры регистрации, относятся:
- право собственности или аренды,
- право получения платежей в отношении объекта от других лиц, включая собственника (rentcharge),
- франшиза (полученный от государства грант в форме права на открытие рынка, проведение ярмарки, взимание пошлин; допускается защита права на франшизу государственной регистрацией вместо рассылки извещений и предупреждений), и
- право извлечения прибыли из использования земельного участка, принадлежащего другому лицу (profit à prendre) (право, не зависящее от прав других лиц на земельный участок, например право на охоту в пределах участка; до введения в действие текущей редакции закона о регистрации защита такого права могла быть обеспечена исключительно внесением записи в реестровую карточку земельного участка, если таковая была открыта; теперь разрешается отдельная регистрация таких прав; при этом следует заметить, что некоторые из них представляют ценность, и собственники нередко продают их или сдают в аренду).
Правом подачи заявления о первой регистрации права обладает собственник объекта. Помимо него таким правом могут воспользоваться лица, передавшие свое право номинальному собственнику, владеющему в их интересах. При этом Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, предусмотрено, что право добровольной регистрации не доступно лицу, заключившему договор купли-продажи на стороне покупателя. В данном случае на приобретателя возлагается обязательство о регистрации своего права (обязательная регистрация облагается более высокой пошлиной по сравнению с добровольной).
Возможность добровольной регистрации права существует в британском законодательстве с давних времен, и новым законом оно было ужесточено. Например, теперь участники арендных отношений обязаны осуществить государственную регистрацию аренды, если срок сделки составляет более семи лет (в ранее действовавшей редакции закона порог был установлен на сроке аренды более 21 года).
Закон содержит оговорку, допускающую регистрацию сделок аренды со сроком не более семи лет (включая аренду, до истечения срока которой остается не более семи лет), если арендатору предоставлено право лишь эпизодического пользования объектом недвижимости. Содержащие такое условия договора аренды заключаются нечасто, в основном они используются при необходимости разделения периодов пользования между несколькими сторонами.
Также предусмотрена ситуация, когда лицо, обладающее правом аренды, приобретает другое право аренды в отношении того же объекта недвижимости, вступающее в силу в течение срока действия первого права или вскоре после его истечения. В случае, если сроки действия таких прав составляют в сумме более семи лет, на арендатора распространяется требование об обязательной регистрации.