Комиссия по законопроектной деятельности Великобритании опубликовала 24 июня 2014 года итоговый отчет с предложением ввести на территории Англии и Уэльса новый вид постоянно действующих обременений для земельных участков: природоохранные обязательства (conservation covenants). На данный момент ожидается реакция Правительства на представленные комиссией рекомендации.
Понятие охранного обязательства
Охранные обязательства в предлагаемом виде не вписываются в существующую систему прав на земельные участки. Они не могут быть отнесены к сервитутам (easements) или ограничивающим односторонним обязательствам (restrictive covenants). Рекомендуется создавать охранные обязательства в форме установленного законом обременения земельного участка, а не вытекающих из договоров или традиций прав на имущество, которые предусмотрены в разделе 1 закона "Об имущественных правоотношениях" 1925 года, the Law of Property Act 1925.
Под охранным обязательством понимается добровольное соглашение между землевладельцем и уполномоченным органом о совершении или отказе от совершения определенных действий на территории земельного участка для экологических целей. Такое соглашение может содержать обязательство, например, следить за состоянием лесов, открыть территорию неограниченному кругу лиц или не использовать определенные химикаты. При этом предполагается, что такие соглашения будут долгосрочными и сохраняющими силу после перехода права собственности.
В настоящее время британское законодательство не предлагает значительный выбор в случае, когда необходимо возложить на собственника земли обязательство заботиться об окружающей среде. Ограничения вытекают из особенностей обязательств, которые могут быть созданы собственником участка. Во-первых, он не может обязать к совершению действия, а только запретить какое-либо действие. Во-вторых действующее законодательство не позволяет обременять земельный участок ограничениями, если это не влечет выгоду для соседнего участка. Кроме того все доступные формы соглашений прекращаются после отчуждения объекта недвижимости.
Обязательства, созданные соглашением между собственником земельного участка и уполномоченным органом, будут признаваться природоохранными только в случае, если целью их создания является преследование публичных интересов. Среди возможных способов применения можно выделить следующие:
- организации, участвующие в природоохранной деятельности, вынуждены иметь в собственности и/или приобретать земельные участки, которые нужны им лишь для контроля за экологией, а введение охранного обязательства позволит возвратить эти земли в коммерческий оборот;
- появится возможность вовлечь в оборот земельные участки, изъятые в связи с наличием объектов исторического наследия, благодаря возложению на нового собственника охранного обязательства не совершать определенные действия в отношении таких объектов;
- расширение деятельности по возмещению потерь биологического разнообразия на земельных участках, страдающих от деятельности человека;
С помощью такого обременения также можно обеспечивать сохранение, защиту, восстановление или развитие окружающей среды, в том числе флоры, фауны, ландшафта и геологических свойств земельного участка. Кроме того оно позволит должным образом заботиться о культурных, исторических, археологических, архитектурных и других особенностях земли.
Правовой режим охранного обязательства
Охранное обязательство может быть создано в форме соглашения между владельцем земельного участка и уполномоченым органом. Инициатором может выступить как правообладатель, так и уполномоченный орган. В данном контексте под владельцем понимается лицо, которое обладает правом собственности или аренды сроком более чем семь лет. Собственник может предусмотреть любой период действия обязательства, в том числе неограниченный, а арендатор - в пределах срока аренды.
В число уполномоченных органов предлагается включить несколько лиц и организаций, например, Министров Англии и Уэльса, органы местного самоуправления, специализированные организации (в том числе благотворительные) в сфере охраны окружающей среды. Комиссия рекомендует Министрам разработать и опубликовать критерии, на основании которых организации можно будет признавать уполномоченными органами.
Для случаев, когда создавший охранное обязательство орган прекращает свое существование или выбывает из числа уполномоченных органов, и при этом не принимает мер для передачи прав и обязанностей по охранному обязательству, предлагается предусмотреть порядок их передачи итоговому владельцу (holder of last resort), которым может стать руководитель министерства, ответственного за назначение уполномоченных органов.
Созданное охранное обязательство должно подлежать регистрации, чтобы быть обязательным для будущих собственников. Самым подходящей сочтена процедура регистрации локальных земельных обременений (local land charge). Особенностью зарегистрированного обязательства предлагается сделать возможность его передачи от одного уполномоченного органа к другому с обязательным извещением землевладельца. Новый уполномоченный орган сможет принимать меры к принудительному выполнению обязательства только после внесения соответствующих изменений в запись о локальном земельном обременении.
В случае раздела или выдела земельного участка охранное обязательство сохраняет силу, а владельцы вновь созданных или измененных участков должны нести индивидуальную ответственность за его выполнение до тех пор пока в соглашение не будет внесено соответствующее изменение.
Предлагается назначить Земельную коллегию Верхнего трибунала (the Lands Chamber of the Upper Tribunal) единственным органом, уполномоченным на изменение и прекращение охранного обязательства, на основании ходатайства, которое может быть подано действующим владельцем участка, уполномоченным органом и другими лицами, на которых распространяется обязательство (например, арендаторы). Уполномоченный орган сможет прекратить обязательство только в случае, если такое право в прямой форме предоставляется ему соглашением.
Источники:
1. Пресс-релиз
2. Отчет Комиссии по законопроектной деятельности