Функции Управления реестра недвижимости включают в себя регистрацию и учет обременений, созданных в отношении недвижимости в Англии и Уэльсе. Для этой цели в соответствии с законодательством управление ведет несколько реестров, за которые отвечает Департамент обременений недвижимости.
Департамент обременений недвижимого имущества (Land Charges Department)
Основной задачей департамента является защита принадлежащих гражданам и юридическим лицам прав, имеющих отношение к незарегистрированному недвижимому имуществу, а также ведение реестра банкротств по Англии и Уэльсу. При этом отсутствует учет прав собственности на незарегистрированные объекты, так как владельцы приобретают ее путем оформления сделок в особой письменной форме, и этих документов достаточно для подтверждения возникшего права. По той же причине не предусмотрен учет залогов первой очереди, обременяющих незарегистрированную недвижимость, так как залогодержатель имеет на руках обеспечение в виде документа в особой письменной форме.
Юрисдикция Департамента обременений ограничивается Англией и Уэльсом. Аналогичные функции по Шотландии и Северной Ирландии исполняют Управление реестров по Шотландии (Registers of Scotland) и Служба по недвижимости и имуществу Северной Ирландии (Northern Ireland Land and Property Services) соответственно.
Таким образом департамент вправе осуществлять регистрационные действия в случаях, когда граждане и юридические лица обладают правами на объекты, приобретенные без оформления документов в особой письменной форме. К ним относятся, например, залог второй и последующей очереди, различные ограничивающие обязательства, договоры о предоставлении права на недвижимое имущество (с опционными условиями), а также право проживания в семейном жилище, доступное супругам и партнерам в гражданском браке.
В случае, если подлежащее регистрации право не зарегистрировано в порядке, установленном законом "Об обременении недвижимого имущества" 1972 года, the Land Charges Act 1972, правообладатель не может использовать свое право против некоторых категорий покупателей. Отмечается, что регистрация права в соответствии с указанным законом не придает этому праву юридическую силу, то есть Главный регистратор недвижимого имущества, the Chief Land Registrar, не обязан проверять обстоятельства приобретения права и юридическую корректность представленных документов.
Реестры обременений недвижимости
Каждый реестр департамента ведется в открытом порядке, то есть любое лицо вправе подать заявку на поиск содержащихся в нем сведений. Например, юристы в сфере перехода прав на недвижимое имущество (conveyancers) при совершении сделок с незарегистрированными объектами часто подают заявки на поиск предыдущих покупателей, владельцев и обременений. Помимо этого каждому потенциальному кредитору рекомендуется проверить, не является ли заемщик банкротом.
В соответствии с указанным законом об обременениях Департамент ведет следующие реестры:
1. Реестр обременений недвижимости.
Английским законодательством предусмотрены шесть типов обременений (учет иных обременений осуществляется на основании других нормативных правовых актов):
Тип А: создается в силу закона на основании заявления.
Тип B: создается в силу закона автоматически.
Тип C: (i) залог второй и последующей очереди, когда документы о создании залога выдаются залогодержателю первой очереди (puisne mortgage);
(ii) обременение владельца с ограниченной ответственностью: возникает в случае, когда пожизненный владелец выполняет свои обязательства (в том числе связанные с наследственной пошлиной) в отношении объекта, принадлежащего ему на основании траста;
(iii) обременение, созданное в силу права справедливости (equitable charge);
(iv) имущественный договор (в том числе опцион на покупку, предоставление преимущественного права, соглашение о продлении срока аренды или ее досрочном прекращении).
Тип D: (i) обременение, созданное налоговой службой (наследственные пошлины, налог на передачу имущества, налог на наследство);
(ii) ограничивающие обязательства, созданные после 1925 года (исключая обязательства в отношениях между арендодателем и арендатором);
(iii) сервитуты, созданные на основании права справедливости после 1925 года (исключая юридически оформленные сервитуты).
Тип E: ежегодные платежи, введенные и не зарегистрированные до 1926 года;
Тип F: защита прав супругов и партнеров в гражданском браке в соответствии с законом "О супружеском жилье" 1967 года, the Matrimonial Homes Act 1967, и законом "О семейных правоотношениях" 1996 года, the Family Law Act 1996.
2. Реестр ожидающих рассмотрения исков и ожидающих рассмотрения дел о банкротстве, предусматривающий два вида данных:
- дела о банкротстве, регистрационный код (PA)B; учитываются все дела независимо от наличия в спорном имуществе объектов недвижимости (будь то зарегистрированных или к не зарегистрированных);
- ожидающие рассмотрения судебные дела, связанные с правами на недвижимость.
3. Реестр административных предписаний и приказов, затрагивающих недвижимость в Англии или Уэльсе, а также административных предписаний и приказов, выданных в деле о банкротстве. Предусмотрены два вида данных:
- судебные приказы о признании банкротом, регистрационный код WO(B); учитываются все приказы независимо от наличия в спорном имуществе объектов недвижимости (будь то зарегистрированных или не зарегистрированных);
- административные предписания или приказы, выданные судом в целях исполнения вынесенного решения, например, судебный приказ о назначении ликвидатора (исключая предписания и приказы, затрагивающие права, созданные на основании траста недвижимости); регистрационная запись утрачивает силу через пять лет, при этом допускается ее продление еще на пять лет.
4. Реестр затрагивающих объекты недвижимости соглашений между должниками и кредиторами (deed of arrangement).
Лица, испытывающие финансовые затруднения, могут избежать дела о банкротстве, уступив права на все свое имущество трасти в пользу своих кредиторов. Следует отметить, что Регистрация мировых соглашений, заключенных на основании закона "О банкротстве" 1986 года, the Insolvency Act 1986, не допускается. Однако она возможна в зависимости от предложений должника или условий судебного приказа. В этом случае соглашение регистрируется как генеральное обременение в силу права справедливости, имущественный договор или затрагивающее недвижимость предписание или приказ. Регистрационная запись утрачивает силу через пять лет, при этом допускается ее продление еще на пять лет.
5. Реестр фиксированных ежегодных платежей. Данный реестр был открыт в 1855 году и закрыт в 1925 году, поэтому он содержит сведения о платежах, введенных в течение этого периода времени.
Источники:
1. Practice Guide 63 – Land Charges – Applications for registration, official search, office copy and cancellation;.
2. Practice Guide 29 – Registration of legal charges and deeds of variation of charge;
3. The Land Charges Act 1972;
4. The Land Registration Act 2002.