Понедельник, 24 октября 2011 апдейт:

Обязательная регистрация права на недвижимость в Великобритании

Вступившая в силу в 2002 году редакция закона «О регистрации прав на недвижимое имущество», the Land Registration Act 2002, расширяет перечень обстоятельств, влекущих возникновение обязательства о регистрации права на недвижимое имущество. Напомним, что законодательством Великобритании предусмотрены случаи, когда допускается совершение сделки с недвижимостью без государственной регистрации ее результата. В частности, прежней редакцией указанного закона было установлено, что регистрация договора аренды недвижимости со сроком менее 21 года не требуется.

Действующий закон о регистрации прав относит к числу требующих регистрации практически все сделки по передаче права на объекты недвижимости. Это может быть как право собственности, так и право аренды со сроком более семи лет.

Сделкой по передаче права признаются следующие правоотношения:

- приобретение за денежное или иное вознаграждение (распространяется на объекты с отрицательной стоимостью),

- дарение (включая передачу прав в целях создания траста, когда учредитель не сохраняет права выгодоприобретателя в полном объеме, а также передачу прав в целях объединения юридического права и прав выгодоприобретателя, внесенных в траст, при формировании которого учредитель не сохранил права выгодоприобретателя в полном объеме),

- издание соответствующего приказа судом,

- выдача согласия на совершение действия (включая согласие на передачу прав).

Условие о подлежащем регистрации сроке аренды дополняется правилом трех месяцев. Оно заключается в том, что право аренды регистрируется независимо от предусмотренного срока в случае, если арендатор вступает в свои права более чем через три месяца после получения права аренды (по договору или на ином основании). Данное положение было введено недавно, его целью является недопущение создания ловушек с помощью аренды, условиями которой предусматривается начало течения срока с определенного дня в будущем (reversionary lease). В настоящее время не вступивший в силу договор аренды со сроком не более 21 года не может быть зарегистрирован или защищен внесением в реестр соответствующих сведений. Право арендатора по такому договору осуществляется в форме преимущественного права, действующего независимо от прав других лиц. В результате страдает новый покупатель объекта, который не имеет возможности узнать о существовании арендных отношений.

К числу требующих регистрации сделок не относится переход прав на недвижимость по установленным законом основаниям (например, в результате смерти собственника). Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество», the Land Registration Act, определено, что норма об обязательной регистрации права не применяется к следующим сделкам по передаче прав:

- уступка прав в отношении срока залога (при залоге недвижимости с передачей в аренду или субаренду), или

- передача или уступка прав и обязанностей по аренде в пользу собственника объекта, имеющего право на обратное получение права собственности по истечении предусмотренного договором аренды срока, при этом оставшийся срок аренды аннулируется (поскольку переданное право аренды прекращается).

Помимо вышеуказанного, сделка с объектом недвижимости должна быть зарегистрирована в соответствии с разделом 171А Закона «О жилищной политике» 1985 года, the Housing Act 1985 (утрата лицом статуса защищенного арендатора в случае, если государственный арендодатель распорядится своим правом на долю в жилом доме в пользу арендодателя из частного сектора) и в случае создания застрахованного залога первой очереди (имеющего приоритет перед другими соглашениями о залоге недвижимости) в отношении права собственности или аренды со сроком более семи лет.

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, разрешает Лорду-канцлеру расширять перечень обстоятельств, влекущих возникновение требования об обязательной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Для этого ему необходимо представить соответствующий нормативный правовой акт на рассмотрение Парламента. Данная норма отличается от редакции, предусмотренной ранее действовавшей редакцией закона, тем, что теперь осуществление Лордом-канцлером своего права допускается только после консультации в установленном законом порядке.

Предоставленное Лорду-канцлеру право ограничивается следующими положениями:

- обстоятельства, расширяющие перечень условий, влекущих возникновение указанного требования, должны касаться не зарегистрированного права. При этом объект должен входить в число тех, в отношении которых допускается регистрация прав в соответствии с указанным законом;

- требование об обязательной регистрации сделки не распространяется на права залогодержателя, поскольку требование о регистрации залога не принесет выгоду, если право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано.

 

Правовые последствия в случае невыполнения требований

Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» 2002 года, the Land Registration Act 2002, установлен двухмесячный срок для регистрации сделки с недвижимостью, течение которого начинается со дня возникновения соответствующих обстоятельств. При этом регистратор вправе, по требованию заинтересованной стороны, продлить указанный срок при наличии достаточных оснований.

В случае невыполнения требования об обязательной регистрации сделки в установленный законодательством срок возникают следующие правовые последствия:

- осуществленная передача права утрачивает силу, правоотчуждатель признается трасти в отношении предмета сделки, включенного в пассивный траст, сформированный в пользу правополучателя; и

- в случае предоставления права аренды или создания застрахованного залога, такая сделка признается недействительной и замещается возмездным договором аренды или залогом.

В случае принятия решения о признании сделки недействительной на основании указанных обстоятельств решение о последствиях невыполнения не вступает в силу, если регистратор издает приказ о продлении срока регистрации заявки.